STJ define a base de cálculo do ITBI

Por Bruna Basso

Em maio deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, na sistemática repetitiva, entendendo que a base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) difere daquela utilizada para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Muito embora a legislação estabeleça que a base de cálculo do ITBI e do IPTU corresponda ao “valor venal do bem imóvel” (artigos 33 e 38 do Código Tributário Nacional), a Corte Superior defendeu que a interpretação dessa expressão deve ser diferente em cada caso, em virtude da diferença na forma de cobrança e dos fatos geradores.

O ITBI é um tributo decorrente de um negócio jurídico, como por exemplo, a compra e venda de imóveis, nascendo de um acordo de vontades entre o vendedor e o comprador.

Nesse sentido, na maioria dos casos, a cobrança só ocorre quando o contribuinte informa ao fisco municipal a transação, presumindo-se sua boa-fé quanto à correspondência do valor pactuado ao valor de avaliação de mercado. Apenas a nítida incompatibilidade desses valores poderia ensejar uma insurgência fiscal, com instauração de processo administrativo.

          Segundo o entendimento da Corte, o “valor venal”, para cálculo do ITBI, deve ser interpretado como o “valor considerado em condições normais de mercado para transações imobiliárias”, ou seja, o valor real da operação ou de mercado, que pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.

          No que se refere ao IPTU, a cobrança decorre da propriedade de um bem imóvel, de forma que o próprio fisco procede no cálculo do tributo, com base em diversos critérios (planta genérica de valores; localização e metragem do imóvel).

Assim, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, sendo firmada a seguinte tese no julgamento:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Os contribuintes que porventura pagaram o ITBI calculado fora dos parâmetros acima, nos últimos 5 anos, podem buscar um advogado de confiança para verificar eventual direito à devolução do valor pago em excesso.